炒房客哭了！首付跌没了，760万两月降170万……

2019年，楼市打破了两个神话。

房子买到就是赚到，一线城市只涨不跌。

社科院：房价真跌了

还有两天，2019就将成为历史。

在过去一年，楼市依然是人们最关心的话题之一。

2019年，楼市到底是涨了还是跌了？

12月27日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》，报告显示，2019年11月核心城市房价平稳回调，房价波动性进一步降低。

一线城市北京，广州，上海房价回调，深圳房价上涨，其中，北京房价离2017年4月的最高点下跌18.5%。

这说明，楼市调控已取得初步成效，有些地方的房价是真的降了。

炒房客以前买到就是赚到，靠炒房赚快钱的日子已经一去不复返了。

1，离最高点已跌去近两成

北京房价的最高点在2017年4月份，二手房均价6.79万元/平方米，2019年11月份，则为5.5万元/平方米。

也就是说，今年11月份北京的房价较最高点下跌了18.5%。

2，炒房客亏掉首付

贝壳研究院数据显示，截至2019年2月份，石景山、通州、大兴等区域二手房价相对2017年高点跌幅均超过15%。考虑到2-12月北京房价仍有下跌，这些区域的二手房跌幅或已超20%。

这意味着，如果炒房客在2017年最高位入手，到2019年12月份，100万的首付已经亏没了。

3，可以砍价300万

“楼王3居室，西南向，无遮挡，160平米，周期快可1150万元成交。”一位地产中介在其朋友圈推广一套房源。这一房屋挂牌价为1450万元，其中的议价空间达到300万。这意味着每平米降价接近2万元。据了解，房主此次大降价主要是急需交易变现。

多位房地产中介表示，“只有价格到位了，房子才好卖”。除了极个别稀缺的项目，目前北京总价千万左右的二手房源均有约10%左右的议价空间。

4，挂牌价两个月直降170万

北京朝阳区的一套两居室，最初报价为760万，两个月后，降到了590万。中介表示，“只要诚心买，价格还可以再谈”。

实际上，北京二手房挂牌均价一年以来呈下降走势。

当然，对自住型的刚需族来说，基本没有影响，买房是为了自住，不是为了投资，短期涨跌并不重要。

2020年楼市怎么走？

任何资产都不会只涨不跌，楼市亦然。

2019年，炒房客已经体会到了炒房的痛苦，有的甚至亏掉了首付，那么2020年，楼市将会如何演绎？

1，小阳春会有，大涨不可能

房住不炒，不把房地产作为短期刺激经济的手段，楼市调控将将继续，加上现在房价整体依然较高，这已经彻底封杀了房价大涨空间。

现在的调控也会更加灵活，不会一刀切，会因城施策。

房价过热的地方会收紧，下跌较多的地方会放松限购。

2019年，多数地方楼市是小幅下跌，加上房企为了实现销售目标，年底会加大促销力度，现在的环比基数较低，加上春节过后，刚需买房的意愿会增强，2020年，楼市大概率会迎来小阳春行情。

2，不同城市会分化

房价，短期看政策，中期看土地，长期看人口。

这句话一直以来都被市场验证。

短期来看，受政策利好的城市，将会有一定的上涨空间。

社科院给出了2020年看好的八个城市：深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波。

无一例外，都是珠三角和长三角的城市。

深圳，作为大湾区规划和先行示范区双重受益城市，潜力自不必说，今年下半年深圳楼市的走势已经给出了答案。

珠海，横琴规划的直接受益者，房价有升值空间。

东莞，制造业发达，同时也是距离深圳最近的临深城市，未来潜力值得看好。

苏州、南通、无锡、宁波，充分受益于长三角规划，房价上涨预期也值得期待。

不被社科院看好的十个城市是：北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、济南、青岛、威海、烟台。

都是环渤海和山东的城市。

也就是说，社科院看好珠三角洲和长三角洲城市2020的房价，不看好环渤海城市的走势。

不过，社科院预测也不一定就是实际情况，但粤港澳大湾区和长三角洲城市的房价被看好，则是市场普遍的观点。

3，人才迎来最佳买房时机

房价长期还是看人口。

2019年，各个城市也是各显神通，开启了一轮又一轮的“抢人大战”。

为了留住人才和吸引人才，送户口，送钱，送房子，买房打折，租房优惠。

2020年，为了“抢人”而给予人才的购房优惠将会继续，力度只会增加不会减少。未来一段时间，将是人才置业的黄金时期。

4，炒房客没有春天

一切的利好都会与炒房客无关。

之前，楼市的非理性上涨，很大一部分原因都是炒房客造成的。以后，对炒房客的打击力度不会减小。

楼市只要不大涨，小幅波动或者调整，炒房客就会每天亏钱。

北京楼市两年时间，炒房客亏掉首付已经说明，炒房客的冬天已经来了，而春天永远不再属于他们。

来源：央行官网

 

这是什么意思？

 

这个政策直接影响房贷的成本，与买房的人密切相关。

 

以前房贷利息与基准利率相关，是固定的，除非加息或者降息，房贷成本才会变化。

 

现在不同了，房贷要“重新定价”了。

 

1，存量贷款，2020年保持不变。

 

LPR利率改革是央行在2019年8月17日宣布的，实行日期是2019年10月8日，也就是说，今年10月8日之前的房贷，是存量贷款，利率保持不变，10月8日之后的房贷，将让LPR利率定价。

 

2019年是什么利率，2020年也一样，但到了2021年，房贷利率就会发生变化，变化时候参照“利率重定价日”最近的一次LPR和“加点”之和。

 

也就是说，2020年的这次利率重新定价，你的实际贷款利率不变。，到了2021年，如果LPR降息了，那么你的房贷利率也会降息。

这里依然指的是2019年10月8日之前的贷款合同，10月8日之后的贷款合同已经是实行了LPR利率定价，与存量贷款无关。

2，购房者可以选择

购房者要在明年3月到8月底之前与银行重新约定房贷利率的定价基准： 

 

选择一，选择固定利率。按照规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说，选择固定利率后，就一直维持当前利率水平不变，假如贷款期限为30年，就是30年不变。

 

选择二，选择“LPR+加点”利率。LPR是贷款市场报价利率，LPR每月公布一次，可升可降。也就是说，选择“LPR+加点”利率，你以后的房贷利率也是可升可降的，月供也是可能变多或变少的。 

这相当于一个对赌协议，如果你选择30年不变，以后LPR+加点利率综合来讲，是下降了，那你就亏了，就相当于多还了房贷，反之，以后LPR+加点利率综合来讲，是上升了，那你就赚了，相当于少还了房贷。

总体来说，全球利率下行的概率要大于上行概率，所以，最好不要选择固定利率。

这对还没买房的刚需来说，可能是一个利好，因为全球利率现在是下行通道，未来甚至不排除出现负利率的可能。

未来LPR+加点利率下行的可能性更大，未来刚需购房的利率成本会减少。

2019年，楼市调控已初见成效。

2020年，调控还将继续，但会因城施策，楼市大概率会迎来横盘走势，炒房客赚快钱的时代结束了。