钱的流向彻底变了，房价越来越凉？

 

 

钱的流向大转折，房价只能“呵呵”了……

 

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前几天，央妈连续发布了两个政策，一个是LPR，一个是房贷基准利率的变化，因为专业名词太多，所以很多人不明觉厉却搞得很焦虑。

 

解释这些之前，先说点题外话。

 

现代央妈历史其实很短，鼻祖英格兰银行搞了好几百年才有了央行的地位，1913年，世界央妈史上发生两件大事：

 

 

● 一是老摩根去世了，这个当时美国最有权势的人曾经几次挽救了美国的金融市场，没有他，美国估计崩溃好几回了；

 

● 二是美联储在这一年诞生，后来因为美国经济世界第一，美联储一言一行影响巨大，央妈在政经体系中的地位日益重要。

 

这一百多年来，全球化越来越复杂，金融竞争越来越有暗战的味道，央妈话语权显著增加，她的政策和走向，往大了说关乎国运，典型如上世纪80年代日本央妈的神操作，往小了说关系每个个体、家庭的幸福指数。如果你的收入大涨、财富大增，除了个人的努力，都是在赚周期的钱，这其中央妈的作用很关键。

 

所以央妈怎么说，关乎钱的流向，大家很关注。

 

世界上最重要的央妈有两个，美联储和位于北京西城成方街32号的咱们中国央妈。

 

她们的任务是啥呢？主要三个：控通胀、保就业、促增长，工作量大点的央妈可能会加一点：国际收支平衡。

 

为了完成这几个KPI，央妈们很拼，而且手段越来越专业。

 

最近几年，“吐槽”央妈的人越来越少，猫哥估计主要是因为大家看不懂……..

 

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确实，央妈的操作真的是个技术活，去年给大家普及过央妈的几个大杀器，里面这个图可以收藏下：

 

 

那新推出的这个LPR是个啥呢？

 

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看明白下面这6点，你肯定明白了：

 

❶ 大家都知道，钱是有价格的。

 

比如一个公司从银行的贷款利率就是这笔钱的价格，这个价格以前是央妈一言堂，确定一个“指导价”，然后各个银行以此为基础上下浮动把钱贷出去，这个”指导价”，被称为“贷款基准利率”。

 

❷ 后来，央妈有个重要的使命就是利率市场化，所以2013年，取消了贷款利率的下限，表态说“我不搞一言堂了，你们各个银行自己来吧。”

 

但是各大家纷纷表示离开央妈的指导很不适应，万一搞砸了咋办？央妈想，也是，那这个钱的价格大家一起商量着定吧。

 

怎么商量呢？

 

找了10个模范机构成立了一个“协会”，每天大家把自己的定价汇总到“协会”，“协会”去掉最高价，再去掉最低价，加权计算得出个价格，然后跟外面说，最近的钱价是这样的啊！

 

这个机制，其实就是LPR。

 

❸ 但是前几年，这个机制有点小问题。

 

明眼人看出来了：这10个模范银行需要向“协会”通报自己的价格，那么自己的价格怎么定呢？大家纷纷寻找参照物，找来找去，还是参考了央妈定的“指导价”。

 

这么做的好处是价格不会报的太离谱，坏处是，这个价格不是真实的市场价，一顿操作猛如虎，最后“协会”定价和央妈的定价基本持平。

 

❹ 但是前面说了，央妈是有kpi的啊，下面的银行这么搞，完成kpi就很难了，比如央行想了很多办法希望资金流入三农和小微企业，为此她把钱以很低的价格给了各个银行，但是各个银行还是按老价格批贷款，这些三农、小微公司纷纷表示用不起啊！

 

❺ 咋办呢？

 

这就是上周LPR政策的核心了，就是对这个“协会”的运行机制作一些调整，具体来说有三个：

 

 

 

● 扩容，以前10个会员单位，现在扩大到18个，新加进来的基本都是一线拼杀的，更了解市场；

 

● 改公式，前面说了，“协会”算价格是去掉最高价和最低价，然后加权计算的，加权计算的问题是，比如一家银行如果占了80%的比例，那最后的定价基本就是这个银行的价格，不够市场化啊，新的公式改成算术平均，不考虑份额了；

 

● 以前会员单位报价会参考央妈的指导价，现在要求，别看这个了，看麻辣粉（MLF）吧。

 

 

❻ 很多人也不清楚“麻辣粉”是啥，现在降息降准这些大手段越来越少见，最常见的就是这个“麻辣粉”，隔三差五就出现在财经新闻里。

 

 

简单点说，“麻辣粉”的运行方式是这样的：

 

央妈说我这有点钱要投向市场了，你们银行都出啥价格啊？

 

于是有资格的银行就纷纷报价，中标的银行还需要提供一堆的质押品保证用好这笔钱。

 

于是钱就从央行到了市场上。

 

看出来了吧，这个价格很“市场化”，更能符合实际的需要。央妈的很多政策导向，就通过这种方式悄默声细的达到目的了。

 

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眼下，央妈的目的还是通过调整，把钱赶到急需的领域，比如中小微企业，降低他们的融资成本，这样她才能更好的完成自己的kpi，像就业问题，只要中小企业扛得住，就不是个大事。

 

所以有人说，新机制是降息，虽然有点简单粗暴，但其实也反映了普遍的期望。

 

但以前的问题是，钱稍微松一点，就全都冲到房地产了，结果大家都是知道的。所以新机制没出来几天，怎么在房地产应用的具体办法就出台了。

 

周末，央行规定了银行新发放的个人住房贷款利率的“下限”，首套商贷利率不得低于相应期限LPR（8月20日LPR为4.85%），二套商贷利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（按8月20日LPR计算为5.45%）。

 

意思比较明确了，钱多了，可以支持科技、可以支持三农，可以支持小微，但别跑到房地产去。

 

细看这个政策，有对刚需的保护也有对炒房的厌恶，有人说，这个LPR利率不是老变吗？如果整体下降了，房贷不也就降低了？理论上是这样的，但别忘了利率之外，我们还有一个叫“房地产调控政策”的东西。

 

现在，加杠杆炒房的人已经崩了不少，像北京，房子挂一年卖不出去是常事，如果你着急出手，价格可能会打8折。

 

春江水暖鸭先知，行业的从业者其实远比我们这些旁观者看得更清楚。

 

所以，你看孙宏斌说，“到四月底就基本上停止了拿地，下半年没有什么指标，除非特别好的地块，会拿一点点。”

 

万科则强调“回款”，拿地是根据收了多少钱回来才能拿多少地，行业的谨慎态度不言而喻，在这种没有特殊大政策的背景下，你指望房价还能有什么大表现呢？

 

可能，房地产的黄金时代真的告一段落了。