中国房地产改革，又走到了历史十字路口

最近，关于加快推进房地产税相关工作的高层定调再次成为市场关注的聚焦点。

由于之前就陆续有关于房地产税出炉的消息传播，这一次定调的时间点并不让人太意外。

显然，不管推进过程又多复杂和艰难，房地产税，已经离我们越来越近。

我们也可以明显看到，近两年关于中国房地产市场掀起的一轮轮力道空前的变革正不断在冲击洗刷着中国近 2 代人对 " 买房必赚 " 的根深蒂固的印象，炒房也好，刚需也罢，如今这个 " 思想钢印 " 正逐渐变得脆弱。

属于中国房地产最野蛮生长的黄金时代终究要成为过去。

现在，我们需要来一场更深入的思考：这究竟意味着什么？

1 为什么要加速推进房产税？

回顾这一次高层讲话，关键点非常多，非常值得深刻学习领会精神。

在其中，文章里有几句话非常重要：

1、加大税收、社保、转移支付等调节力度并提高精准性，扩大中等收入群体比重，增加低收入群体收入，合理调节高收入，取缔非法收入，形成中间大、两头小的橄榄型分配结构。要增强区域发展的平衡性，实施区域重大战略和区域协调发展战略，健全转移支付制度，缩小区域人均财政支出差异，加大对欠发达地区的支持力度。

2、要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

3、要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入。

综合起来看，很显然，政策要达到的目的是在共同富裕的大框架下，缩小区域之间、居民之间的贫富差距。尤其是要通过政策调节的精准性，扩大中等收入群体的比重，增加低收入群体收入，形成橄榄型社会结构。

从房地产税的角度看，这一次不同的地方在于是明确把它纳入了共同富裕的大框架下，针对地域和居民收入差距两方面都做了明显要求，政策层次再提升了一个高度。

诚然，征收地产税可以解决很多问题，比如缓解地方政府的财政收入问题。

自从实行分税制之后，很多地方之前的发展路径是通过卖地拿到巨额土地出让金用以城市基础设施、公用事业等建设，形成非常强的 " 卖地 " 路径依赖。

到现在，一线的发达城市在通过急速发展扩张后，土地增量大幅减少，靠土地出让获取财政收入不在是最主要的方式，而落后城市虽然还有大量增量土地资源可利用，但在地区经济发展压力增加，及国家严控房地产的宏观背景下，这种方式即使不存在难以为继的问题，也对地方经济发展带来较大的成本压力。

合理且差异化的房地产税，对于缓解地方财政压力不失为一个有效方向。

但这不是政策的最根本原因。

在近几年，市面上最火的流行词中，各种焦虑、内卷、躺平等成为被大家讨论最多的话题。这些情况，其实反映的是现在社会进入内卷型阶段，发展机遇 " 僧多肉少 " 之下社会竞争恶化。

现在，国内宏观层面有三个重大变化：

一是，随着各种发展红利消退，宏观经济减速换挡，意味着增量市场在减少。

二是，在过往的 30 多年的高速城镇化过程是中国房地产行业成长最猛的阶段，地方经济一度高度依赖地产业，导致少部分因各种原因成为多房一族享受到了时代红利，但更多数是没有遇到这个机遇，并且正在为高房价买单。如今高房价带来的问题开始凸显。

三是，新一轮科技革命高速到来，极少部分企业通过创新商业模式成为各类巨型科技寡头平台，新的经济发展业态随之改变，但寡头市场的后遗症也开始显露。

尤其寡头垄断的市场环境下，除非外力介入（比如政策监管），否则这种经济业态格局不可能从内部打破，这样也就意味着后续的财富分配就会被一直固化。

那些巨头企业所有人通过资本市场的放大在极短时间内获取了极其庞大的财富，成为全球顶级富豪。但存量市场下，一方财富的急剧膨胀对应的是另一方面的财富缩水，财富分配开始加剧分化。

那些想向上突破或有一定条件能突破的群体就产生焦虑，这部分是目前的中等收入群体为主；而那些没有条件突破或者想向上改善但发现很难的，多数人就选择了躺平，这部分是以打工一族的低收入群体为主。

这一系列现象的背后，总结起来就是" 经济增速放缓，财富分配固化 "大背景下的反映。

对症下药，应对这个大背景趋势，为化解内卷焦虑、缓解财富分化，实现共同富裕的长远目标，加快推进房地产税就成为其中的药方之一。

如果单这一味药方，不能说关键意义有多大，对这个远大目标起到的作用肯定是杯水车薪，但它主要是配合着近年来对全国房地产行业不断严控的一系列举措来用，就会起到画龙点睛的效果。

打击炒房预期、为未来地方政府的土地政策理顺铺垫等，都是其中附带的目标。

对于普通人而言，虽然房地产税具体措施还未落地，但这意味就已经足够大："6 个钱包 " 炒房的黄金时代过去，持有多套房的可能不再是资产快速升值的法宝，甚至有可能变成一个财产缩水的负担。

如果还一味固执对赌中国的房价永远不跌，那么将来一定会吃大亏。

2 有什么影响？

目前可参考的主流房地产税可以分为欧美模式和东亚模式。

欧美模式的税制设定上 " 宽税基、低税率、以支定收 "，税率设定一般采用比例税率，推行的国家如美国、加拿大、英国等。东亚模式下有征收较高的惩罚性税率，有用于打击房地产投机炒作、调控房价的考虑，比如日本、韩国、新加坡等东亚经济体。

在税率上，不同国家都有比例税率和累进税率的收取方式，比如美国地方政府 " 以支定收 " 自主确定税率，2018 年各州实际税率介于 0.27%-2.4%；德国的西德统一是 0.31%-0.6%，东德是 0.5%-1%，各市政府自行确定稽征率调节实际税率；日本固定资产税统一基准税率 1.4%，各地政府还有一定的自行调节空间。

有数据显示，房地产税支出这些发达国家占比大致在 2%-3%，注意，这只是家庭年收入作为基础，所以整体运行下来，其居民实际房地产税负并不高，对比它们的房价上涨的幅度，这个比例其实是完全可以接受的。

上海和重庆早在十年前就已经开始试点征收地产税，征税范围和幅度都比较窄，整体的税负也可以说没啥大影响。

所以对于中国来说，就算全国推行房地产税，以及放开其他限制，在各种前提条件下，它更多会是精准合理调节多房一族，普通家庭的税负肯定不会有什么压力。

另一方面，新加坡实行的是累进制税率，也就是惩罚性税率，自住型住宅适用 4%-16% 七级累进税率，非自住型住宅适用 10%-20% 五级累进税率。这样，确实对多房一族的征税会显著增多，但新加坡的房价一直都在稳步上涨。

这已经足够说明了，无论是哪一种方式，征收房地产税对房价的长期走势并没有明显影响。也就是说，房地产税并不一定会带来房价下跌。

因为从根本上来说，房价的上涨与否，看的是供需问题。发达城市在迅速发展过程中对房子的需求持续增加，征收再多的房产税也阻止不了房价的上涨；而在经济落后人口流出的城市，房价本就站不起来，征房地产税没有调控意义。

最著名的美国铁锈地带，在最繁荣时期当地城市的房子成为比当时的钢铁生产还赚钱的生意，但随着美国步入第三产业为主导的经济体系之后，这些地区的重工业迅速进入衰退期，其房子很快成为一文不值、无人问津的垃圾资产。这是一个极端案例，但足以说明房价涨跌的关键供需，根本原因是经济发展问题。

在前阵子，深圳的地产圈内流行一个话题：正值腾讯 2022 届校招加薪，一个深圳南山房东直接发文问大厂加薪幅度，好相应提升房租。这从侧面反映了深圳这种处于高速发展的大城市，征收房地产税，也可能会对租金带来影响。没办法，深圳房价成本转移能力实在太强。

而在其他欠发达省市，这种情况根本很难发生。

话说回来，中国地产行业的复杂程度与海外的情况根本不在同一个宇宙维度，国内的地产无论是从种类、地域、户籍、城乡等都差异性极大，所以征房地产税肯定是个极其复杂的事情，推行起来一直都非常难，是完全可以理解的。

但中国从来不怕困难，只要认准一个目标，就算再过程艰难复杂，最后也一定能够完成。

想想我们的革命父辈，在一穷二白的国情下，顶着无资料、无原料、无资金、无基础、无技术的种种最艰难的背景下，在外国看来绝对不可能做到的原子弹都能提前造出来。相对来说，房地产税又有多少难度？

总的来说，我国征收地产税一定是于财政收支平衡、和缓解贫富分化问题、让房产回归真正的 " 房住不炒 " 属性上来的一个关键措施。

同时，房地产税也有助于理清中国地产复杂利益关系的历史遗留问题，逐渐减少经济对房地产的依赖，让经济重回健康发展方向，让人民真正实现安居乐业的美好向往。

于国于民，都有大裨益。

时代大变迁往往伴随的是时代红利的变化，抓住了机遇，那就是一生难遇的财富。

在改革开放的初期，中国的银行存款利率可以超过 10 个点，那时候的老百姓生活刚刚开始富足，但商业意识普遍缺乏，所以在不敢乱投资的情况下，把钱存银行成为最好的方式。2000 年以后，随着房地产崛起，投资房产成为新的增长性最强的方向，但随着近年来城镇化率接近饱和，在人口红利消退的时代背景下，地产的野蛮生长时期终究走向终结，居民的资产保值增值的新方向，会在哪里？

参考欧美日等发达国家的发展历程，多数是转向投资金融资产，比如到现在，美国的居民资产配置中，房地产的资产比例在不断下滑，配置金融资产成为主要方式。

这会是中国未来的方向吗？

3 尾声

康熙四十六年，因为战争、灾害、官员贪腐等各种原因，导致当时的帝国经济出现了严重危机。国库亏空，人口缩减，粮食紧缺，外忧内患局面一度极其糟糕。

在雍正继位后，深感帝国危机依然深重。由财政问题导致的官员向国库借款问题依然没有得到根绝，因此雍正推行了一系列改革来解决帝国的财政问题，最核心的一条是在征税方面，改人头税为财产税的 "摊丁入亩"，对于拥有大批土地的贵族阶层征收重税，打击囤地，减轻无田产的农民的税收。

但由于这个改革触动太多权势的既得利益，新政推行极为艰难。" 摊丁入亩 " 政策从康熙四十年开始，朝廷就要求各地丈量土地面积，但由于各地基于自身利益层层瞒报，终康熙一朝也没有完成全国土地的丈量工作。

雍正新政为雍正换来了一世骂名，但雍正的新政改革成效明显，雍正在位 13 年里，国库存银增长了 7 倍，全国粮价开始温和上涨，土地价格开始下跌，全国人口增长了大概一倍。由此被后世尊为 " 康乾盛世 "。

" 摊丁入亩 " 其实就是对当时中国在土地征税方面的一次重大改革，虽然触动利益极多推进极其艰难，但成果是显著的。

如今，中国又站在了新历史十字路口，这一次的房地产税会带来多大的影响，我们拭目以待。

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