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下一个,房地产中介?

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下一个,房地产中介?

买二手房时,你是会直接找房东还是选择找中介呢?

对大部分人来说,买房找中介似乎是习惯性动作,但在杭州,现在有新选择了。

8 月 18 日,杭州市房管局为已经运行 5 年的 " 杭州市二手房交易监管服务平台 ",上线了 " 个人自主挂牌房源 " 功能。简单来说,购房者和房东可以绕过中介,直接交易。

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这意味着,双方都可以省去一大笔中介费。

一直以来都有传言,地产中介推高房价、收取高额中介费 …… 大众苦房屋中介久矣。消息一出,网友拍手称好,并直呼," 期待在全国推广 "。

地产中介一哥 " 贝壳找房 " 股价也闻声下跌。8 月 19 日晚间,贝壳找房股价暴跌 14.86%,市值一夜蒸发 35.4 亿美元(约合人民币 230 亿元),目前市值只剩 203 亿美元。

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8 月 19 日,贝壳找房收盘股价

众所周知,二手房交易纷繁复杂,信息不对称严重,目前 8 成以上的二手房交易都通过中介交易。事实上,过去十多年,也一直有不少互联网平台和地方政府,试图消除二手房交易过程中信息不对称,但最后都没能成气候。

此次,杭州房管局的新举措,能否在全国推广,推动二手房交易 " 去中介化 "?

不只是省几万的中介费

这次," 杭州市二手房交易监管服务平台 " 彻底出圈了。

其实," 杭州市二手房交易监管服务平台 " 早在 2016 年就有了,这次让它出圈的是 8 月 18 日上线的 " 个人自主挂牌房源 " 功能。

目前," 杭州市二手房交易监管服务平台 " 还只有 PC 端网页版,用户可从杭州市住保房管局官网进入,实名注册后,就可以在 " 挂牌房源公示 " 栏内查询个人自主挂牌房源和委托经纪挂牌房源。

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选定房源后,购房者不仅可以看到房源的基本信息,如建筑面积,挂牌时间,所在楼层(低楼层 / 高楼层),户型图等,还能看到房东的联系电话,以及该房源在其他挂牌机构的价格。

据杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉介绍,接下来,平台还会提供个人求购信息发布。

值得一提的是,为了消除因信息泄露给房东带来的骚扰,平台设置了 " 用户身份智能分类 " 功能——个人自主挂牌房源信息只向个人实名认证的用户开放,经纪人员无法查看。同理,经纪人也无法替他人挂房源。

这个新功能备受关注,是因为通过平台撮合完成交易后,平台不收任何费用,算是戳中用户的痛点。

要知道,按照现在二手房的中介费用普遍是两个点,购房者和房东各承担 1%,在杭州等热门城市,一套二手房的中介费用少则几万,多则数十万。

以一套总价为 300 万的刚需房计算,如果通过杭州房管局的官方平台成交,购房者和房东两方就可以省去 3 万的中介费。

对此,在杭州工作近 10 年的伟亮觉得,政府搭建的房屋交易平台更靠谱,还能省一笔中介费,是个好消息。

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电视剧《安家》剧照

伟亮口中的靠谱,主要是指," 杭州市二手房交易监管服务平台 " 中强化了 " 人 "" 房 "" 合同 " 的全过程监管。具体来说,包含 " 经纪机构和人员信息备案 "、" 行政监管信息公示 "、" 行业管理信息公示 "、" 服务评价和星级评定 "、" 房源核验挂牌 " 等五大模块的内容。

但在资深房产中介从业人员刘明浩看来,最值得关注的是,房屋核验挂牌模块,这意味着政府主导的实名挂牌服务的大数据关联机制正在形成," 贝壳找房体量太大,影响力太强了,近乎垄断。所以,国家肯定不会任由其发展下去,但是又没有一家房地产中介公司能够跟贝壳抗衡,所以,政府就只好自己上场了。"

房屋核验是指,在平台上发布的房源,会生成一个唯一的核验编码,无论这套房委托多少家经纪机构挂牌,这个编码始终不变。购房者可以扫描编码,登陆房产交易网查询核实房源的真实信息。

而在他看来,政府对房屋大数据的渗透和重视,不只是杭州,他所在的城市长沙早就行动起来了。当地房管局就推出了 " 长沙住房 "APP,app 里面涉及了新房、二手房、租房三大业务,只要是涉及房屋买卖,都必须要下载," 长沙住房上面,每个老百姓的房产情况一清二楚 "。

革房产中介的命?

当前,随着房地产进入存量市场,存量二手房交易开始成为房屋交易的主体。而在全国二手房交易中,约 85% 的交易是由中介机构完成。

此次杭州 " 个人自主挂牌房源 " 的推出,引发市场关于二手房交易 " 去中介化 " 的讨论,8 月 20 日晚,话题 # 房产中介有望被取消 # 登上微博热搜榜,阅读量达 3.4 亿。

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8 月 20 日晚间,话题 # 房产中介有望被取消 # 登上微博热搜榜,至今阅读量已达 3.4 亿

政府推出的售房平台,真的要革房屋中介的命吗?其实,杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉接受媒体采访时表示,杭州房管局推出 " 个人自主挂牌房源 " 的初衷是便民," 为个人房东卖房提供一个全新的售卖渠道。房东可以把房源挂在我们平台上的同时,也挂到中介那里,提高成交机会。"

胡萍莉坦言,如果买卖双方谈好了房价,且产权清晰、无贷款需求,通过这个平台交易,确实可以省下一笔中介费。" 如果涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务,建议还是通过专业的中介公司。"

谈及对房屋中介的影响,刘明浩直言," 影响不大,你们太低估二手房交易流程的风险和繁琐度了。"

在他看来,平时购房者感受的二手房交易好像挺简单,是因为中介承担了交易前后的几十项工作,为购房者节省了时间,比如查验房子产权是否明晰、是否有抵押、办理按揭和过户等等。

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电影《江湖论剑实录》剧照

这一点,吴铭深有体会。去年年底,他成功在广州 " 上车 ",买了一个二手小户型,与其他小伙伴不同,他看中的那套房,身边有朋友认识房东,通过熟人牵线,前期他直接和房东谈价。

但最后签合同时,他和房东一致决定找了中介,同时让中介帮忙办理按揭," 中介的合同更靠谱、专业,我们都放心一些,后续按揭也省心。" 吴铭补充道。

事实上,这两年,在杭州此次推出官方售房平台之前,河南永城市、北京、深圳等城市也曾推出过政府主导的房产交易平台,试图遏制地产中介带来的收费乱象,但结果都是效果甚微,没能在行业掀起多大浪花。

不仅如此,在互联网房产交易平台刚兴起时,也曾有平安好房、房天下等平台提出 " 去中介化、零交易费 " 的目标,但当时的设想,更多的是强调用科技、互联网的方式,去除传统的地产中介实体门店,来降低运营成本,从而实现零交易费的理想目标,后来的结果是,这些平台都在与链家的竞争中失利,没能成功。

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曾已 " 去中介化、零中介费 " 为目标的平安好房网现已关闭

此次,在国家加强互联网平台经济反垄断的背景下,杭州推出官方的房屋售房平台,相关功能仍在完善中,能否真的革房屋中介的命,不妨让子弹再飞一会。

但可以肯定的是,杭州房管局此举释放的信号或将成为行业巨头贝壳未来发展的新隐忧。

不可否认,今年以来,二手房调控已然是调控的热点。继今年 2 月,深圳率先发布了二手房指导价后,成都、西安、宁波、无锡、三亚、绍兴和上海等城市纷纷跟进,且不少城市还多次 " 上调二手房贷利率 ",让二手房交易遇冷,对贝壳的冲击也是显而易见。

8 月 13 日,贝壳已经公布了 2021 年第二季度财报,当季贝壳营业收入为 241.73 亿元,同比增长了 20%;但净利润仅 11.15 亿元,同比下滑 6 成,让大众看到了增收不增利的巨头贝壳。

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此次杭州推出房屋直售平台的消息,更是让贝壳找房股价暴跌 14.86%,市值一夜蒸发 35.4 亿美元,目前总市值 203 亿美元,与上市首日 422 亿美元的市值相比,已然腰斩。

2021,贝壳在经历一波房产严调控举措密集出台、《关于平台经济领域的反垄断指南》正式落地,痛失灵魂人物左晖的情况下,如今,又迎来了政府主导的售房平台,贝壳找房未来的发展无疑将更加艰难。

别忘了资金安全的风险

对于此次杭州房管局的新举措,能否在全国推广、房屋交易过程中资金安全能否保障,无疑是广大购房者关心的问题。

对于全国推广的问题,有知情人士向盐财经记者透露,杭州二手房交易监管服务平台在 2016 年上线后不久,住建部就曾在《建设工作简报》中,肯定了杭州加强地产中介管理的做法,并向全国推广杭州的主要做法和经验。" 如果此次上线的新功能市场反应不错,不排除有向全国推广的可能。"

事实上,目前杭州房管局推出的二手房交易监管服务平台仍只有 PC 端网页,并没有像长沙一样开发 app,对资金、技术的要求并不高,对于在开展数字政府建设的各地政府而言,确实并不是一件难事,相反,对政府平台而言,平台的后续运维才是难点。

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电影《江湖论剑实录》剧照

伟亮几年就就在杭州买房,提到未来自己会不会把房子挂在房管局的上面,他直言," 只要有平台监管资金,确保交易安全就行。"

事实上,房屋交易涉及的金额较大,在 " 房东直卖 " 模式下,资金交易安全是买卖双方关注的焦点问题。

据胡萍莉介绍,目前平台尚未设立资金监管账户," 将在充分调研市场后,考虑如何进行资金安全监管,具体形式还没有确定。"

她也建议,如果对资金安全有顾虑,可以在双方谈好价格后,找中介公司提供后续的代办服务," 毕竟中介是设有资金监管账户的 "。

李禹城是广州一名房产中介,在他看来,房屋中介不可或缺的意义正是在于,通过第三方监管账户以及风险赔付机制,确保房屋交易过程中的资金安全。

比如,房子在客户签约后查封了,但是购房者又已经给了定金,甚至付了首付款,这种情况下,中介会先垫付返还客户已支付的购房款,然后再去追讨。

可以看到,此次杭州房管局推出的 " 个人自主挂牌房源 " 功能,为个人二手房买卖提供了一个新渠道,通过这种房东直卖的模式,能提高二手房的交易效率,更重要的是,房屋核验机制,能在确保房源真实的情况下,降低购房成本,甚至能倒逼地产中介规范良性发展。

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电视剧《安家》剧照

但个人自主买卖房屋的交易风险也不容忽视,与能否在全国推广比起来,它更关乎每位购房者的切身利益。

作者:何欣,文章来源微信公众号:南风窗,版权归原作者所有,如有侵权请联系本人删除。

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