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接下来,哪些城市可抄底?

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接下来,哪些城市可抄底?

近期调控政策频出,再叠加 7-8 月传统淡季,以至于当下,整个楼市弥漫着消极情绪,唱空声音此起彼伏。

但聪明人,不会这么看。

楼市某种意义上,跟股市高度相似。每个城市都是一支股票,品质不同。

比如四大一线城市,是业绩优良、成交活跃,长期稳定增长的蓝筹股。

而经济人口底子较好的二线城市,比如杭州、成都、苏州这些,可以称之为白马股,规模比不上蓝筹,但业绩夺目。

妖股,就是房价炒作过度,但缺乏经济支撑的地方,比如今年南方诸多县城,人均收入 3K,房价跳到 1W 以上。

白菜股则散布在东三省、陕甘宁、云贵一带,最典型的是黑龙江鹤岗,房价几百块钱一平米,白给都没人要。

既然是股票,那就有周期。

事实上,在 " 一城一策 " 的精细化调控下,全国楼市大分化,每个城市都形成了自己特有的 " 房价曲线 "。

有的城市在跌,但有的城市尚处于反弹期。

而我们要做的就是," 抄底 ",对,无论是刚需还是投资买房,都要把这两个字,挂在床头。

拒绝上车

首先有几类城市,今年尽量不要买。

一是出台过重大调控政策的城市,尤其 " 二手房指导价 " 大杀器,目前已有深圳、上海、成都、西安、东莞、宁波、无锡等城市 " 踩雷 "。

这些城市虽然都是蓝筹白马,长期没问题,但短期来看,接下来楼市冻结,房价会有不同程度的回调。

除了倒挂力度非常大的新盘可以抢,其他类型的物业,接下来尽量观望。年底会涌现一些笋盘,多加几个中介朋友,能砍下价格就上车,否则就要等到明年。

其次是年后被约谈督导的城市。

目前有 20 座,这些城市有一部分已经被冻结,有一部分已经在路上,属于高风险性城市,入场属于追高,很容易被套。

比如杭州、合肥、金华、徐州、惠州、泉州、南通等城市,其中杭州已经出台政策,一夜之间杀掉几万张房票,史上最严调控后,杭州楼市会阴跌一段时间。

合肥官方公布," 积极探索 " 二手房指导价,很多区域的二手房立刻转凉,多个小区连续 0 成交,中介离职,连带新房市场去化率一路走低。

至此,中国炒房三兄弟,深圳、杭州、合肥,均被强制按下 " 暂停键 ",抱团入冬。

最后,房贷利率超高的城市,谨慎买。

上半年房贷利率狂飙,全国平均值已经达到了 5.35-5.5% 左右。最高值,比如惠州已经冲破 7%,最低的是弱二线或者三四线,比如东北长春,在 5% 左右。

很神奇,现在平均利率最高的是河南省,比如洛阳利率,破 6%,这对于房价横盘好几年的城市来说,很诡异。

高利率,意味着负债成本高,辛苦攒的钱白白给了银行,而且 LPR 未来大概率会持久不变,这意味着,未来还款金额几乎没有下调的机会。

不过大家不用担心,接下来房贷利率很难继续冲高了,因为经济压力大,尤其房地产投资,数据很惨,过分上调利率,刚需不买房,会进一步拉低经济数值,后果严重。

接下来,我们再研究可抄底型城市,限于字数,我决定每期对五座城市进行点评。

青岛

如果你经常关注楼市新闻,会发现,上半年关于山东青岛的声音,几乎是消失的。

这说明,青岛不再是 2018 年那个,举着大旗乱炒房的年轻人了。

2018 年青岛房价登上历史巅峰,二手房均价达到 2.5 万 / 平米,而后经过长达 3 年的横盘阴跌,房价跌至 1.9 万 / 平米,回撤 23%,更有郊区盘,直接腰斩,一夜回到解放前。

不过,经过 3 年多时间的调整,青岛房价变得踏实许多,今年开始筑底反弹。

我在 2 月份一篇文章《最真诚的青岛建议》中写道,青岛在 2020 年年尾成交量出现了翘尾效应,筑底已成,年后会出现一波小阳春。

行情走势,基本一一应验。

接下来,哪些城市可抄底?

贝壳数据显示,2021 年上半年,青岛二手房成交 38590 套,同比去年增长 45.5%,创下自 2018 年以来,半年新高。

经过 3 年的市场教育,现在青岛人安分了许多,不敢乱炒房了,所以青岛成交量上涨,二手房价格虽实现 " 六连涨 ",但幅度不大,非常稳健。

分区域来看,上半年由市中心的学区房带动,向外扩散,现在成交热点开始向李沧、市北、即墨转移,市北、崂山增速最快,城阳行情开始周期性衰退。

7 月后,全市成交开始下落,这种下落是传统淡旺季的周期性回落,是很正常的。不出意外,金九银十,青岛的行情还会趁旺季,继续向上蹿升。

接下来最大的风险是房贷利率,目前青岛房贷利率已经在上调,最低 5.3%,站在全国范围都是较低的,在青岛有买房计划的读者,应尽快择机上车。

但要注意的是,青岛的库存不小,楼市分化很大,对于郊区盘,谨慎上车。

济南

说起青岛,不得不提山东双子星济南,这也是为数不多可抄底的城市。

青岛、济南这两兄弟,真的是 " 同风雨共患难 "。经过 3 年横盘阴跌,房价回归到每平米 1.7W 的水平线。

从今年开始,与青岛一起反弹。搜房网济南统计显示,上半年济南成交住宅 50432 套,同比去年上涨 28.32%,也是自 2018 年以来的最好纪录。

接下来,哪些城市可抄底?

热度主要表现在新房市场,据统计,新房房价实现连续 7 个月的上涨,同比去年,涨幅在 4.2% 左右,但二手房涨幅低,同比去年上涨 0.2% 左右。

主要涨势体现在东西部,历下区、高新区为主,多个楼盘上调报价。

现阶段济南二手房市场还是绝对的 " 谷底区 ",抄底万无一失,大家可以在东部地区挑房上车。

济南跟青岛不一样的是,新房供应较少,所以对房价上涨的对冲空间相对狭小,尤其是核心片区,大家应当尽量上车。

郑州

没听错,是郑州。

郑州今年是多灾年,先是汛情,而后疫情。连续几个月折腾,几乎自行封了楼市,成交冻结,房价下坠。

说起来,郑州楼市也是很惨的,2017 年 11 月,房价登上历史巅峰,达到 1.8 万 / 平米,而后一路下跌。

连续三年,新房去化率下滑,毫无抬头迹象,二手房房价跌至 1.35 万 / 平米,跌幅超越山东双子星。

但在今年 2 月后,房价已经跌无可跌,行情开始筑底反弹。比如北龙湖新盘,涨价达到 5000 多,管南 2000 多,金水北 2000 多。

好不容易市场复苏些,结果迎来重大汛情,而后疫情,此起彼伏的难事,对当地房东预期造成了很大的影响。

一个郑州的读者对我说,身边的朋友都在嚷嚷换城市生活。

所以疫情后,郑州楼市还会有一定程度的回调。

但楼市有一个规则,利空出尽就是利好。

郑州作为中部大市,底子还是非常厚的,万亿 GDP,背靠上亿河南人,近 10 年人口流入净 400 多万。

这些数据都是房价强有力的支撑点。

年前郑州房价已经跌无可跌,现在疫情和汛情又向下拉了一把。

郑州楼市会变成一根敏感的弹簧,在市场恢复秩序后,会加速反弹,具体可以参考,2020 年从疫情走出来的武汉。

佛山

佛山这个城市,我之前在大湾区专题中单独讲过。

去年是大湾区东部涨,今年会轮动到西部。结果没想到,今年广州带动佛山行情刚启动,就遭遇了新一轮调控风暴。

主要原因还是大湾区的炒房客太疯狂了,尤其是深圳买家,自家楼市被限后,疯狂在大湾区内扫货,从惠州扫到东莞,而后珠海、佛山。

可以说,今年上半年,广州购房需求释放了一半,而对于佛山来说,仅仅在 20% 左右。

按照综合水平比较,我认为,佛山的房地产价值仅次于广深,综合排列全大湾区第三。

而且近年来,佛山人口净流入量巨大,10 年净流入量达 230 万,居于全国前十。

接下来,哪些城市可抄底?

佛山身处大湾区城市群,又是万亿俱乐部成员,目前房价 1.7 万 / 平米,相对东莞," 低房价高经济 " 的优势会继续放大人口虹吸效应,未来天花板是很高的。

从资本市场就可以看出,今年佛山底价屡创新高,4 月份临广板块,地价拍到 2 万多,北滘 2 万多,房价可以摸到 5 万。

可以说,佛山就是严寒冰山中的一块肥肉,周边围坐着一群饿狼,而现在,政策用超高近破 7 的房贷利率围成铁笼,狼进不去。

但佛山这块肉永远不会变质,迟早,饿狼们会互相踩着身体,争相涌入。

所以,如果你有足够的资金,可以多交首付,降低利率负担,是完全可以抄底的。

重庆

最后一个城市是西部大城重庆。

重庆是今年上半年的明星城市,源于第一轮集中土拍。当时新闻报告,总溢价率超 33%,引发全城热潮。

克而瑞重庆机构数据显示,2021 上半年重庆主城区新房成交 13.1 万套,成交面积 1398.74 万方,同比增长约 60%,环比增长约 7%。

基本上,上半年的重庆,平均两分钟卖掉 1 套新房。

我当时的评论是," 价值回归 "。

重庆作为 3100 万人口的大城,全国 GDP 排名前五,房价自带驱动力。

这些年之所以在低位徘徊,处于二线城市末端,是因为当年黄市长留下来的策略。重庆一直采用极端的房地产调控措施,打压房价。

最有用的方式就是超强市场供应。

去过重庆的人都知道,重庆是山城,房子都是超高层建筑,非常魔幻。

然而,正是这密密麻麻的立体空间,对冲了重庆长期的房价上涨压力。

但是,今年一轮土拍,将真相戳穿了。

因为无论如何加大供应,市中心的土地总是用一块少一块,核心区稀缺的土地资源,拉升了整个版图的房地产价值。

这些年重庆因为供应大,土地面积辽阔,市场自发形成了 " 强分化市场 "。

接下来,哪些城市可抄底?

从市中心到郊区,房价下降非常明显,而且更多的重庆人在不断向内置换,寻求更好的资源环境。比如渝北江北地区,很多小区的房价都在 2 万以上。

在土地市场的刺激下,接下来市中心的房价还会一路走高,从而不断向下拉动其他片区的房价上涨。

有买房计划的,应尽早上车。

最后再多说一句。

研究楼市这么多年以来,我发现,90% 的买房人是踩不准时机的。

首先,大多数人对楼市信息不敏感,当听到风声的时候,已经晚了。其次都喜欢 " 追涨杀跌 ",房价大涨,赶着上车,房价大跌,避而远之。

最终沦为韭菜命。

楼市跟股市一样的是,下跌中孕育着机会,上涨中埋藏着风险,但不一样的是,楼市比股市简单很多。

股市可以今天涨明天跌,但楼市,基本都是以 " 月 " 为刻度,2 个月的行情可以反映半年的趋势。大家明白这点,基本上可以跟着子木对每个城市的周期,做到精准预测。

以上是我精心挑选过的,第一期可 " 抄底型 " 城市,都是肺腑之言,有购房计划的,一定要行动起来,也欢迎诸位把此文分享给身边的朋友,别错过抄底时机!

作者:子木,文章来源微信公众号:子木聊房,版权归原作者所有,如有侵权请联系本人删除。

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